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2018年1-11月份新乡市房地产市场运行情况分析

2018-12-17 09:33:01 来源:新乡市不动产 点击:6349 次

摘要:2018年1—11月,新乡市新房投放面积674.08万平方米,59223套,同比分别增长48.07%、48.53%,其中住宅565.16万平方米,44852套,同比分别增长48.25%、46.72%。

重庆幸运农场历史开奖号码走势图 www.o96r3.cn   一、市场基本情况

  (一)新建商品房

  投放:新乡市新房投放面积674.08万平方米,59223套,同比分别增长48.07%、48.53%,其中住宅565.16万平方米,44852套,同比分别增长48.25%、46.72%。

  市区新房投放面积389.61万平方米,36536套,同比分别增长58.62%、55.13%,其中住宅投放316.93万平方米,25746套,同比分别增长59.77%、57.93%。投放面积全省排名第3位,次于郑州(1783.70万㎡)和驻马店(419.23万㎡)。

  其中:平原新区新房投放面积125.14万平方米,10215套,同比分别增长19.56%、21.40%,其中住宅投放112.72万平方米,8943套,同比分别增长19.93%、27.47%;

  经开区新房投放面积60.03万㎡,5556套,同比分别增长345.28%、399.19%,其中住宅投放51.60万㎡,4314套,同比分别增长307.67%、326.71%;

  高新区新房投放面积43.41万㎡,3755套,同比分别增长55.11%、13.86%,其中住宅投放38.65万㎡,3116套,同比分别增长111.25%、98.22%。

  县市新房投放面积284.47万平方米,22687套,同比分别增长35.70%、39.01%, 其中住宅投放248.23万平方米,19106套,同比分别增长35.75%、33.91%。

  销售:全市新房销售面积567.63万平方米,49188套,销售金额306.83亿元,同比分别增长0.04%、4.00%、10.11%,其中住宅销售面积489.47万平方米,39856套,同比分别降低5.18%、3.65%,销售金额257.24亿元,同比增长5.69%,销售均价5372元/平方米,同比增长14.79%。

  市区新房销售面积276.56万平方米,同比下降8.29%,销售套数26625套,销售金额191.71亿元,同比分别增长0.98%、1.46%;其中住宅销售面积225.20万平方米,18966套,销售金额156.91亿元,同比分别下降15.37%、12.22%、4.22%,销售均价6968元/平方米,同比增长13.18%。销售面积全省排名第5位,次于郑州(1866.38万㎡)、商丘(331.79万㎡)、驻马店(322.58万㎡)和洛阳(306.05万㎡)。

  其中:平原新区新房销售面积74.45万平方米,销售套数5935套,销售金额62.15亿元,同比分别下降24.88%、21.40%、27.10%,其中住宅销售面积70.99万平方米,5650套,销售金额58.84亿元,同比分别下降25.74%、21.92%、27.86%,销售均价8289元/平方米,同比下降2.86%;

  经开区新房销售面积27.21万㎡,销售套数2683套,销售金额14.45亿元,同比分别增长19.81%、61.82%、41.91%,其中住宅销售面积22.18万㎡,1962套,销售金额12.51亿元,同比分别增长1.91%、25.37%、26.38%,销售均价5642元/㎡,同比增长24.01%;

  高新区新房销售面积38.83万㎡,销售套数3405套,销售金额23.74亿元,同比分别增长17.63%、-5.13%、46.10%,其中住宅销售面积35.53万㎡,2910套,销售金额21.46亿元,同比分别增长27.23%、19.02%、70.54%,销售均价6039元/㎡,同比增长34.04%。

  县市新房销售面积291.07万平方米,22563套,销售金额115.12亿元,同比分别增9.50%、7.82%、28.34%,其中住宅销售面积264.27万平方米,20890套,销售金额100.32亿元,同比分别增长5.66%、5.72%、26.09%,销售均价3776元/平方米,同比增长17.87%。

  价格:全市普通商品住房销售均价5372元/㎡,同比增长14.79%。

  市区普通商品住房销售均价6968元/平方米,同比增长13.18%。在全省排名第2位,处于较高水平,次于郑州(9164元/㎡),略低于全省商品住房均价7066元/㎡。

  其中:平原新区普通商品住房销售均价8289元/平方米,同比下降2.86%;

  经开区普通商品住房销售均价5642元/㎡,同比增长24.01%;

  高新区普通商品住房销售均价6039元/㎡,同比增长34.04%。

  县市普通商品住房销售均价3776元/平方米,同比增长17.87%。

  可售:截至2018年11月底,全市商品房库存套数78419套,库存面积731.48万平方米,消化周期14月;其中住宅库存套数28543套,库存面积357.76万平方米,消化周期7个月。

  市区商品房库存套数62039套,库存面积516.62万平方米,消化周期19个月;其中住宅库存套数18281套,库存面积234.39万平方米,消化周期10个月。商品房库存面积全省排名第2位,次于郑州(3711.18万㎡),高于省均库存量432.37万㎡;其中住宅全省排名第5位,次于郑州市(1595.48万㎡)、开封市(282.55万㎡)、许昌市(261.29万㎡)和南阳市(241.54万㎡)。

  其中:平原新区商品房库存套数11593套,库存面积108.62万平方米,消化周期12个月;商品住房库存套数5122套,库存面积72.23万平方米,消化周期8个月。

  县区商品房库存套数16380套,库存面积214.86万平方米,消化周期8个月;其中住宅库存套数10262套,库存面积123.37万平方米,消化周期5个月【注:消化周期=库存面积/2017年全年月均销售面积】。
 

  (二)存量房

  市区二手房交易面积160.38万平方米,16048套,同比分别下降9.70%、4.25%,交易金额59.44亿元,同比增长5.00%;其中二手住房交易面积153.11万平方米,15758套,同比分别下降10.02%、4.10%,交易金额57.12亿元,同比增长5.66%,交易均价4644元/平方米,同比增长18.19%。二手房销售面积全省排名第3位,次于郑州(401.90万㎡)和洛阳(186.26万㎡);
 

  (三)房地产开发投资

  1-10月份,新乡市共完成房地产开发投资额285.15亿元,同比下降12%,全省排名第3位;本年土地购置面积共计38.96万㎡,同比增长123.4%;施工面积共计2066.56万㎡,同比降低5.8%,其中住宅1751.01万㎡,同比降低7.5%;新开工面积共计381.75万㎡,同比降低24.2%,其中住宅330.88万㎡,同比降低25%;竣工面积共计177.14万㎡,同比降低13.4%,其中住宅158.85万㎡,同比降低9.9%。
 

  (四)全省排名

  1-11月份,投放面积全省排名第3位,次于郑州(1783.70万㎡)和驻马店(419.23万㎡);销售面积全省排名第5位,次于郑州(1866.38万㎡)、商丘(331.79万㎡)、驻马店(322.58万㎡)和洛阳(306.05万㎡);二手房销售面积全省排名第3位,次于郑州(401.90万㎡)和洛阳(186.26万㎡);市区商品住房价格达到6968元/㎡,在全省排名第2位,处于较高水平,次于郑州(9164元/㎡),略低于全省商品住房均价7066元/㎡。
 

  二、市场情况分析

  (一)土地供应持续增加

  近4个月,市区土地市场成交不断,出让成交商住用地超过20宗,千亩用地,成交金额超过45亿元,超过去年同期,目前土拍市场的主要区域为东南区域。预计未来2-3年内将会为市区商品房及住房市场提供近3万套房源,对稳定投放市场、扭转不利局面和夯实未来市场基础起着至关重要的作用。
 

  (二)新房投放开始复苏

  1-11月份,市区新建商品房共投放389.61万㎡,同比增长58.62%,其中住房共投放316.93万㎡,同比增长59.77%。土拍市场自去年年底至今持续复苏,成交不断,对今年及明年投放力度的加大产生了积极推动作用,投放止住了持续下滑的态势,开始触底反弹。
 

  (三)房价稳定,商品房销量回落。

  1-11月份,我市新建商品房销量持续波动,同比去年下降20%左右。7月份成交量达到小高峰,8月以来略有回落,成交量走势与国家调控政策基本同步。同时受大环境影响,由于国家调控政策不放松,市场调整趋势还会出现,市场短期波动会比较多。成交量同比去年下降的主要原因有:

  1、国家调控政策效果初步显现。2018年三季度,中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,住建部提出“坚决遏制投机炒房”,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,各地房地产市场基本平稳运行,调控效果初步显现。

  2、国家宏观经济环境稳中有变。10月31日,中共中央政治局会议指出,当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大,部分开发企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露,对此要高度重视,增强预见性,及时采取对策。

  3、棚户区改造政策收紧。6月25日国开行总行回收了棚改项目的审批权限,10月8日国务院常务会议明确要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,将调整完善棚改货币化安置政策,对于商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。目前,我市棚改货币化安置比例很小,实物安置居多,但是国家调控政策的影响是自上而下的,对我市棚户区改造的进度、棚户区改造后释放的新建商品房投放量以及购房人的心理预期都有不同程度的影响。

  为推进棚户区改造工作的平稳运行,我市出台了【新政文[2017]174号】《新乡市2018-2020年中心城区棚户区(城中村)改造攻坚方案》,方案中包括红旗区东棚户区改造项目,卫滨区滨河湾棚户区改造项目等,其中,2011-2017年累计完成拆迁13818户、871.88万㎡,2018年已完成拆迁4788户、82.5万㎡,2018-2020年计划拆迁117267户、2148万㎡。

  4、金融政策收紧及房贷利率持续上浮。金融政策收紧,房企融资款困难、融资成本增大。房贷利率上浮,贷款资格日趋严格,购房成本增加,造成了市场观望延期,对开发企业回款考验达到新高度,对市民购房压力加大,挡住了不少潜在的购房者,市场有效需求减少。

  5、平原示范区拉动效应减缓。2017年平原示范区销售火热是得益于郑州限购政策的影响,在“郑新融合”的背景下,该区凭借得天独厚的地理位置,更多得到了来自郑州置业者的青睐,销售量一直处于高位。进入2018年以来,由于郑州今年施行了变相放宽限购的“人才政策”该区销售量出现回落,投资力度放缓,对市区的拉动作用减缓。

  6、市场信心不足,购买者心理预期改变。当市场上行时,消费者恐慌买进,需求增加,价格上涨;而当市场下行时,消费者观望情绪又很浓厚,迟迟下不了决心动手。受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。同时,市区多数较好楼盘去年以来价格上涨过快,加上银行贷款利率造成市民贷款成本加大,一般刚需家庭难以承受,首付月供压力较大,购买力不足,也直接影响了市民购房的意愿。2018年以来,在全国持续深化调控政策的大背景下,房价趋稳,成交量持续回落,预计下半年调控政策仍将延续从严趋势。新乡市作为三四线城市,由于政策趋紧,下半年成交量仍将低迷,甚至延续到明年上半年。整体来看,量降价稳将是主要趋势。

  7、商业用房销售周期过长。从2018年4月份开始,投放量力度持续加大,环比递增,但新房投放中有近50万㎡的商业用房(2017年同期商业用房投放量约25万㎡),而目前只销售了不足8万㎡,主要投放项目是市区的红星·美凯龙、新乡国际五金机电城、河南现代商贸物流城和平原新区的奥特莱斯,这些项目虽已办理预售投入市场,但因为商业用房在市场竞争力、投资吸引力、销售周期和市场消化期等方面均要逊于居住用房,去化周期较长,而居住用房的销售依然占主导,所以在一定程度上减缓了新房销售。
 

  (四)存量房市场总体平稳

  1-11月份,二手住房成交量为153.11万㎡,15758套,新建商品住房的销售量225.2万㎡,18966套,差距在减小,这说明我市的置业者逐渐关注二手房,这跟优质地理位置的新房房源偏少和价格偏高有一定关系。市区二手房的销售量在全省排名靠上,二手住房价格在全省排名中游靠上,维持全省平均水平,存量房市场基本保持平稳。
 

  (五)房地产业税收增长与相应经济税源基本相符。

  1-10月,新乡市房地产业税收累计完成45.12亿元,其中房地产地方级税收(即入库至地方一般公共预算收入中)完成38.4亿元,同比增长11.2%,占全市地方级税收比重的35%,占全市一般公共预算收入的26%;如加上房地产关联性极强的建筑业,建筑业、房地产业地方级税收共完成53.2亿元,占全市地方税收的48%,占全市一般公共预算收入的36%。建筑业、房地产业对全市一般预算收入的影响举足轻重。
 

  (六)金融政策收紧,房贷利率持续上浮。

  从2017年开始,市内多家银行首套房执行基准利率普遍上浮。在抽样调查的银行中,首套房贷利率最低上浮25%,最高上浮33%,其中上浮25%的有4家,上浮30%以上(包含30%)的有4家。从房企角度来看,金融政策收紧,房企融资款困难、融资成本增大。从购房者角度看,房贷利率上浮,贷款资格日趋严格,购房成本增加,造成了市场观望延期。
 

  三、市场预测

  1、投放持续增加,供需关系趋于平衡。1-11月份,市区土地市场成交不断,已出让商住用地超20宗,千亩用地,按容积率3.0计算,将有200万平方米商住用房陆续入市。但要高度关注的是,2018年下半年以来,由于商品房市场投放力度持续加大,我市商品住房库存开始回升,消化周期已延长至9个月,尽管仍在合理水平内,但要确保为期两年的去库存工作成果。

  2、成交持续震荡,量降价稳将是长期趋势。受大环境普遍低迷等诸多因素影响,我市房地产市场在2018年成交量持续波动,销售量较为平淡。预计2019年销售指标将延续2018年的基本趋势,较难出现销售火爆的情况;但基于人口增长和城市拆迁形成的刚性需求,以及居住升级而形成的改善型需求支撑,亦不会出现大幅下跌的现象,年销售量或与2018年基本持平。

  3、房价高位趋稳,市场观望情绪渐浓。2018年4月以来,新乡市区商品住房均价7000元/平方米左右,高位趋稳。但考虑到市场供应充足,市民购买力限制等因素,从近6个月的住宅成交价格来看,增速持续放缓,房价逐渐回归理性。同时,受国家调控政策的持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场观望情绪渐浓。

  4、商品房库存回升,商办市场库存高企。2018年下半年以来,由于商品房市场投放力度逐渐加大,销量持续回落,市区商品房库存开始回升,消化周期已延长至19个月,其中住宅10个月,尽管仍在合理水平内,为保持为期两年的去库存成果,保持房地产市场健康平稳运行,仍需密切关注库存量及消化周期的发展情况,特别是商办市场的高库存风险。

 
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